¿Qué es un Condominio?

Un Condominio es el derecho civil de las personas en tener en propiedad, un inmueble multifamiliar y consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas y por eso se llama inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal. La vida en comunidades de personas que residen en edificios y conjuntos residenciales, sobrelleva una serie de derechos y deberes, los cuales
están reflejados, en Venezuela, en la Ley de Propiedad Horizontal, Gaceta Oficial Nº 3.241 del 18 de Agosto de 1.983.

¿Qué es el documento de condominio?
La Ley de Propiedad Horizontal reglamenta la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes de un inmueble en común y tiene elementos de propiedad particular y colectiva en diferentes alícuotas. Cada integrante del inmueble en general es dueño de su apartamento o local, es “medio dueño” de su techo, piso y paredes medianeras con otros copropietarios que son sus vecinos y es “parte dueño” de los jardines, ascensores, pasillos, escaleras y demás áreas comunes de la edificación, en proporción equivalente a su alícuota de condominio. Por eso un régimen con estas características, no puede permitirse dejar vacíos que confundan o permitan la administración discrecional y por ello se prevé un Documento de Condominio que expone detalladamente las particularidades, clausulas y reglamento de cada condominio en la necesidad de regular su uso, conservación y establecer normas para la vida común que faciliten la convivencia de todos los Copropietarios. Este documento está regulado por Ley de Propiedad Horizontal y Código Civil.

¿Se puede modificar un documento de condominio?
Sí, se puede modificar si la totalidad (100%) de los copropietarios están de acuerdo con la modificación según el Art. 29 de La Ley de Propiedad Horizontal.

¿Se puede modificar el Reglamento de Condominio?

A diferencia del Documento de Condominio el Reglamento se puede modificar con la mayoría de los copropietarios en Asamblea General. Por lo general muchos condominios han modificado sus reglamentos para actualizarlos y mejorar la convivencia y el uso de las cosas comunes del inmueble donde cohabitan todos los Copropietarios.

¿Quiénes pueden integrar la junta de condominio?
Cualquier copropietario puede integrar la Junta de Condominio y la misma estará conformada por al menos con tres copropietarios principales y por lo menos tres Copropietarios suplentes que deberán ser elegidos en Asamblea. Siempre debe haber un Presidente y dos principales que podrían ser el Secretario y el Tesorero

¿Cuáles son las facultades de la junta de condominio?
La Junta de Condominio tiene como atribuciones, controlar la administración y conservación del edificio y además tiene las siguientes competencias según el Artículo 28 de la  Ley:

• Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios
• Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador.
• Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo.
• Velar por el uso que se haga sobre las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria.
• Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.
• Velar por el cumplimiento de la Ley y los Estatutos del Documento de Condominio.
• Llevar la Contabilidad de los Ingresos y Gastos del condominio, lo cual conlleva a los registros ordenadamente, precisa y con las especificaciones necesarias y conciliar mensualmente las cuentas bancaria, así como conservar todos comprobantes y soportes de los mismos.
• Llevar los Libros de Asamblea de Propietarios, Actas de las juntas de Condominios, Libro Diario de Contabilidad, los mismos deberán ser sellados por un notario  público.
• Presentar el Informe y cuenta anual de gestión.

Los miembros de la Junta de Condominio, representan a la comunidad de propietarios en la mayoría de los asuntos relacionados con la administración, por ello, toda aquella actividad que realicen sus miembros que salga fuera del contenido de las facultades señaladas en la Ley, carecen de validez y la responsabilidad por esas irregulares actuaciones recaen directamente sobre la persona que las ejecute y no sobre la Junta de Condominio o la  comunidad de copropietarios.

¿Cuáles son las funciones del administrador?
Corresponde al administrador según el artículo 20 Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente:

• Cuidar y vigilar las cosas comunes.
• Realizar o hacer los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes.
• Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de sus reglamentos y de los acuerdos a que han llegado los propietarios.
• Recaudar de los propietarios, lo que a cada uno le corresponda sobre los gastos y expensas comunes y, si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad, recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución.
• Ejercer en juicio, la representación de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistido por abogado o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
• Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos.
• Llevar los libros de: a) Asamblea de Copropietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro de Diario de la contabilidad.
• Estos libros deberán estar sellados por un Notario Público o un Juez de Municipio en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
• Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

La violación o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.

¿Quiénes nombran al administrador de condominio?
La Ley establece en su artículo 19, que la Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. Este Administrador únicamente podrá se ser revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad que así lo considere.

¿Quién o quienes pueden convocar una asamblea?
Las Asambleas de Copropietarios son de suma importancia en la vida de un condominio y de ellas depende la forma de administrar o conservar el inmueble, motivo por el cual, su convocatoria la pueden hacer el Administrador, la Junta de Condominio o un tercio de los Copropietarios según el Articulo 24 de la Ley. En la convocatoria se debe colocar los siguientes ítems básicos:

• El nombre del Condominio.
• Su número de Rif.
• La fecha de la convocatoria.
• Hora de la convocatoria.
• Lugar de celebración de la asamblea.
• Agenda de la Asamblea.
• Los Convocante.

Es importante destacar que un acuerdo tomado por una Asamblea mal convocada puede ser impugnado por cualquier copropietario según el artículo 25 de la Ley.

¿Cuál es el quórum necesario para la legalidad de una asamblea?
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes (la mitad más uno) como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta y la decisión se tomará por la mayoría de los presentes. También es necesario ver el Documento de Condominio y respetar la forma establecida para la convocatoria y el quórum determinado.

¿Quiénes tienen derecho a voz y voto en las Asambleas?
Todos los copropietarios y aquellos que se encuentren debidamente facultados a través de carta de representación o poder para hacerlo. Los Copropietarios se pueden hacer representar por un inquilino, vecino, amigo o familiar, siempre y cuando lo hagan por un escrito, donde el copropietario ausente se identifica plenamente y autoriza a otra persona, también plenamente identificada, a asumir su representación en la asamblea. Se debe dejar constancia en el libro y se debe revisar la cedula de identidad del representante.

¿Qué es el libro de Actas de Asamblea?
El libro de Actas de Asambleas, es el lugar en donde por ley deben se deben asentar los acuerdos que se celebren en cada Asamblea de Copropietarios. Este libro debe ser legalizado en el Registro Público y es obligatorio que sea firmado por todos los presente al final de cada Asamblea. Este libro debe ser llenado por el Secretario de la Junta de Condominio. Por otra parte este libro debe ser resguardado por la Junta de Condominio y todos los Copropietarios tienen el derecho de consultarlo y obtener fotocopias cada vez que lo deseen. La Junta de Condominio puede negarse a prestar el libro para que se lo lleven a otro lugar para garantizar su resguardo pero en caso de necesidad de sacar una fotocopia la Junta de Condominio tendrá la obligación de darla a la brevedad posible.

¿Qué es el Libro de Actas de Junta de Condominio?
El libro de Actas de Juntas de Condominio, es el lugar en donde se deben asentar los acuerdos y compromisos realizados en las reuniones de trabajo que se dieren a lugar en el edificio por los integrantes de dicha Junta de Condominio. Al igual que el Libro de Asamblea, todos los Copropietarios tienen el derecho de consultarlo y obtener las fotocopias cada vez que lo deseen. La Junta de Condominio puede negarse a prestar el libro para que se lo lleven a otro lugar para garantizar su resguardo pero en caso de necesidad de sacar una fotocopia la Junta de Condominio tendrá la obligación de darla a la brevedad posible.

¿Qué es el Libro de Diario?
El Libro de Diario, es el lugar en donde se deben asentar todos los ingresos y egresos del condominio detalladamente. Este libro es de carácter obligatorio por la Ley y tiene que estar en resguardo por el administrado o la Junta de Condominio, además debe ser llevada bajo los principios de Contabilidad Generalmente Aceptados por la Ley.

¿Una Carta Consulta hecha a los propietarios del edificio tiene el mismo poder que una Asamblea de Copropietarios?
Si tiene el mismo poder según los artículos 22, 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Es más una Carta Consulta es más eficiente para conocer la voluntad de los Copropietarios ya que la misma es personal y su repuestas y firmas pueden recoger con facilidad.

¿Qué es un recibo de condominio?
El recibo de condominio es el documento que demuestra la deuda de gastos comunes de cada propietario del inmueble en el periodo de un mes y es un instrumento al cual la ley le otorga fuerza ejecutiva, y que tiene la misma jerarquía legal que una letra de cambio y en consecuencia, el administrador, en caso de falta de pago, podría llegar a exigir su cobro por la vía judicial. Este recibo de condominio debe contener la siguiente información:

• Nombre del Edificio.
• R.I.F.
• Identificación del apartamento, local, oficina, depósito o inmueble deudor del recibo.
• Mes y año al que corresponda el recibo.
• Porcentaje o alícuota que sirva de base para el cálculo del monto del gasto a cobrar al propietario, de acuerdo a lo que establezca el documento de condominio.
• Gastos comunes efectuados en el mes.
• Monto acumulado de fondo de reserva y de otros fondos creados.
• Deuda de ese período del propietario destinatario del recibo y su deuda acumulada.
• Los recibos de condominio, además pueden contener otros datos, como gastos no comunes que hayan sido originados por el propietario destinatario del recibo y que tengan que ver directamente con la administración de las cosas comunes.

Es importante destacar que la persona que compre o adquiera un inmueble regulado bajo la Ley de Propiedad Horizontal, estará en la obligación de pagar los recibos de condominio no pagados, aun de fechas anteriores al momento en que adquirió su inmueble.

¿Se le pueden cortar los servicios de agua, luz y gas a un moroso?
Los morosos siempre tienen una excusa para no pagar el condominio pero bajo ningún concepto se le pueden cortar los servicios públicos porque la Ley los protege. Esto es injusto ya que los derechos de toda la comunidad son afectados por estas personas. Muchas veces vemos como se deteriora el edificio porque la comunidad se cansa de financiar a estos señores. Yo en lo personal le pregunto a estos morosos: ¿Qué pasaría si usted no paga la luz, el gas, el cable para ver televisión, internet, el teléfono etc.? SE LO CORTAN, ha pero a estos señores MOROSOS no le cortan estos servicios que mencione, porque eso si lo pagan para que no se lo corten.

¿Qué es la alícuota?
En un condominio, la alícuota es el pago proporcional que se obtiene de dividir un gasto en un cierto número de partes según el metraje de cada inmueble. Esta alícuota está determinada en el documento de condominio y es la que regula el pago obligatorio de cada copropietario.

¿Qué es el fondo de reserva?
El Fondo de reserva es una cuenta creada para cubrir gastos comunes extraordinarios o eventuales de la comunidad y constituyen las reservas en dinero que son del condominio. Este Fondo de reserva generalmente se desvirtúa  y  termina siendo utilizado por la administración para cubrir los gastos comunes ordinarios, debido a la morosidad de  algunos propietarios.

¿Qué es el Fondo de Prestaciones Sociales?
El Fondo de Prestaciones Sociales es la cuenta que se crea para cubrir los pasivos o deberes laborales, los cuales  deben ser pagados a los trabajadores cuando la ley lo exija o cuando finalice la relación laboral. Se crea con aportes periódicos  mensuales.

¿Qué es un Fondo de Trabajo?

El Fondo de Trabajo es una cuenta que se crea para cubrir contingencias u obras, previamente acordadas por los Copropietarios y por lo general son recaudados para una finalidad específica en caso de reparaciones mayores o mejoras al inmueble. Este fondo debe ser creado mediante decisión de la asamblea general  de propietarios y debe indicarse el monto a recaudar para crearlo y en cuantas cuotas se debe cancelar.