Uno de los mayores obstáculos que debe enfrentar la Administración de un
Condominio (Junta o empresa administradora) es la lentitud y el atraso
en el pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios.
El retraso o falta de pago del Recibo
de Condominio, por parte de los propietarios, para contribuir con los
gastos comunes (art. 12 LPH), es lo que se conoce como Morosidad.
La Morosidad es el cáncer de los edificios o conjuntos residenciales,
ya que la ausencia de dinero no permite el mantenimiento del inmueble ni
sus áreas comunes, propiciando el deterioro del mismo y la pérdida en
la calidad de vida de sus habitantes, en el entendido de que el edificio
es la casa de todos sus residentes, y no una entidad aislada de cada
apartamento y puesto de estacionamiento. El edificio es un todo
compartido por los habitantes del mismo, el cual se debe cuidar y
mantener en buen estado, y la clave para ello está en una buena gestión
administrativa con suficientes fondos para tal fin.
La palabra Morosidad proviene del latín mororatis, la cual traduce demora, lentitud, retraso; y moror es retrasar, aguardar, detener. De tal manera que un moroso
es alguien que está demorado, lento o retrasado con algo. Desde el
punto de vista financiero, estar moroso significa estar lento con los
pagos o demorado en honrar los mismos. En un Condominio, los morosos son
los que pagan con retraso o con demora (a veces de meses), a veces
nunca, los Recibos de los Gastos Comunes.
La Morosidad en un Condominio pudiera obedecer a varias causas, como las siguientes:
- Falta de tiempo para pagar el Recibo
- Enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar
- Muerte del propietario o de un miembro de su núcleo familiar
- Desempleo del propietario
- Rebeldía
- Apatía
Es allí donde la administración del
condominio (Junta o empresa administradora) debe crear los mecanismos
necesarios que faciliten el cobro oportuno de los gastos comunes, tal
como se mencionó en la sección dedicada a La Tesorería. Campañas
sabatinas de cobranza, horarios nocturnos de cobranza, domiciliación de
pagos, transferencias bancarias telefónicas, transferencias bancarias
vía internet, etc., serían algunas facilidades que la administración
debe darle a los propietarios para el pago oportuno del Recibo de
Condominio. Por supuesto que la administración debe adecuar el manejo
del condominio a estos procesos.
Otro de los factores que incide en la lentitud o atraso para el pago del Recibo de Condominio es la enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar,
y no precisamente de gripe, fiebre, resfriado, problemas con las
muelas, yeso en un brazo, o algún malestar leve. Se trata de alguna
enfermedad grave, incapacitante, o en algunos casos terminal, donde
exista inclusive intervenciones quirúrgicas, que de no atacar a tiempo
pudiera traer consecuencias mayores, incluso la muerte. Este tipo de
enfermedades consume en la mayoría de los casos el presupuesto familiar,
al punto que para responder a los gastos que dicha enfermedad ha
causado el propietario o sus familiares se han visto en la obligación de
vender algunos bienes muebles e inmuebles, y en casos extremos
hipotecar la vivienda principal.
Casos
como estos deben ser vistos con lupa por la administración del
condominio (Junta o empresa administradora), para saber cuál será el
tratamiento que se le dará a este “moroso” involuntario. En principio
debe estar por encima de todo la solidaridad con la familia o el
propietario afectado, sin descuidar, en el corto plazo, convenir a
partir de qué fecha pudiera comenzar a ponerse al día con los pagos
atrasados.
La solidaridad debe estar
presente ante todo, el dolor se debe entender y tener empatía con el
propietario, pero la gestión de cobranza no puede dejar de hacerse.
En el caso de la muerte del propietario o de algún miembro de su núcleo familiar,
la situación sería similar a la antes planteada. Ante todo se debe
entender el dolor por el ser desaparecido, y la administración del
condominio debe manifestar la solidaridad por el fallecimiento del
vecino o de uno de sus miembros familiares inmediatos. La prudencia en
el tiempo, para ejercer la cobranza, al igual que en el punto anterior,
debe ser con sutileza y consideración; pero si en un lapso admisible no
se ven resultados o intenciones de pago, un prudente recordatorio,
elegante por demás, haciendo mención de una forma muy delicada a la
obligación condominial, sería importante para mantener activa la gestión
de cobranza.
Ante cualquier indicio de mayor
atraso en los pagos, es conveniente que la administración del condominio
fije fechas, con algo de flexibilidad, para que se le de continuidad a
la obligación que se tiene con la comunidad de propietarios.
La Junta de Condominio debe estar
atenta a este tipo de hechos, puesto que la solución ante una situación
de morosidad no puede ser pelearse con el propietario o entablar una
demanda legal, sin antes indagar por qué nuestro vecino está moroso. Si
efectivamente el problema de pagos es a causa del desempleo, la Junta
pudiera evaluar alternativas de ingresos para el propietario moroso. Si
este vecino, por ejemplo, tiene ciertas habilidades que pudieran
servirle a la comunidad de propietarios, sería conveniente aprovecharlas
a cambio de un remuneración razonable, con la doble intención de
resolver algún problema en el edificio o en el condominio, y el
propietario aliviar o eliminar su situación de morosidad.
La Junta de Condominio o la
administración del mismo, deben agotar todas las alternativas posibles
para resolver el problema de morosidad en el edificio, antes de iniciar
alguna acción legal. Este recurso debe ser el último, y sólo debe
aplicarse en casos extremos y graves.
Sin embargo, la rebeldía a veces
se produce cuando algunas actuaciones y decisiones de las
administraciones de condominio se dan a espaldas de los propietarios, se
producen gastos sin consultar, no se da información a la comunidad de
residentes, y se quiere ver a los condóminos como un grupo aislado del
edificio, siendo que éstos son los dueños del mismo.
Estos casos no son menos graves que
los ya citados, en cuanto a pagos se refiere. Indican rabia,
desobediencia a las normas y a la Ley de Propiedad Horizontal, bien sea
contra la comunidad de propietarios misma, contra la Junta de Condominio
o la empresa administradora. Si bien existen gastos comunes recurrentes
y/o normales, que mensualmente se causan, y se reflejan en el Recibo de
Condominio, el cual debe ser cancelado por cada propietario, cuando se
realizan erogaciones de cierta envergadura (gastos extraordinarios o
inversiones extraordinarias) no consultadas a los residentes, se produce
en muchos de sus miembros esta conducta rebelde como manera de
protestar o manifestar su descontento, por decisiones inconsultas o a
espaldas de la comunidad.
Las Juntas de Condominio deben
ser garantes de toda la información relacionada con el edificio, y es su
obligación mantener a la comunidad de propietarios enterada de algunas
decisiones o acciones a tomar. En los casos de propietarios rebeldes
bien vale la pena averiguar por qué esa molestia o rechazo que le impide
cumplir con su obligación en el pago de los gastos comunes.
Los casos de Apatía
para el pago del Recibo de Condominio representan, al igual que los
mencionados anteriormente, un serio problema para la comunidad, ya que
esta conducta refleja a aquellos propietarios que no cumplen con su
obligación, sencillamente porque no les da la gana. Son propietarios que
teniendo medios económicos para contribuir con los gastos comunes,
simplemente no pagan; se les olvida; desconocen de alguna manera su
obligación; o no les importa lo que pasa en su edificio; entran y salen
de su apartamento como si lo demás no existiera. Si el ascensor está
dañado se quejan o dicen cualquier palabra atroz, pero a la final no les
importa.
Este es el tipo de propietario senza anima
(sin alma), indolente; no le importa el edificio, sino simplemente
entrar y salir, así se esté desmoronando la estructura. Nada le es de su
interés dentro de su comunidad. Con este tipo de condómino el trabajo
de cobranza debe ser constante, sin desmayar, ya que ante cualquier
descuido la acumulación de Recibos por cobrar sería de varios meses (y
hasta años).
En conclusión, los casos de Morosidad en el edificio pueden verse como hechos aislados o colectivos. Aislados,
si se detecta que la causa del atraso en el pago coincide con algunos
de los señalamientos anteriores, por parte de ciertos y determinados
propietarios. Colectivos, si las causas pudieran darse por una
mezcla de varias de las citadas anteriormente, involucrando a muchos
propietarios a la vez. La cobranza de los gastos comunes debe ser una
instancia administrativa de primer orden en la administración de un
condominio, ya sea que la misma esté en manos de la Junta o de una
empresa administradora, para evitar el atraso y mantener la sanidad
financiera en el edificio.
Gestión de Cobranza
Indagando en los hechos o causas que
producen la Morosidad, la administración del condominio pudiera
establecer estrategias para el cobro de los Recibos vencidos o
pendientes de pago, por parte de los propietarios. Para ello se pudieran
trazar las siguientes acciones:
- La Cartelera Informativa del edificio
- Mensajes a los teléfonos celulares de los propietarios
- El Correo Electrónico
- La entrevista personal en la oficina del Condominio o de la empresa administradora
- La visita al inmueble del propietario
- La Carta de Cobranza
- Otros medios.
La Cartelera Informativa
representa uno de los medios más universales de cobranza indirecta
utilizado en los edificios, para aquellos propietarios que presentan
retraso en el pago del Recibo de Condominio, y al ver publicada su
información de demora en este medio público, buscan la manera de ponerse
al día para no ser presa del escarnio, comentarios o chismes de sus
vecinos. Este medio también sirve de información a la comunidad en
general para enterarlos del nivel de morosidad que presenta el inmueble.
Se recomienda en estos casos, por cuestiones de seguridad, colocar
solamente la identificación del apartamento con la deuda
correspondiente; no colocar nombres, porque nunca se sabe si hay
personas desconocidas que están entrando al edificio.
La otra estrategia a tomar es el envío de manera muy cordial y respetuosa de mensajes de cobranza a los teléfonos celulares de los propietarios
morosos. Por supuesto que para esto es necesario haber conformado
previamente una base de datos con la información de todos los
propietarios. Si es así, este medio puede ser de mucha utilidad para la
gestión de cobranzas.
Al igual que el punto anterior, el correo electrónico
también puede ser de mucha ayuda para recordarles a los propietarios
demorados que deben ponerse al día con el pago del condominio. Inclusive
se les puede describir cuáles son los recibos, con sus montos
incluidos, que no han cancelado. También por este medio se debe
conservar la cordialidad y el respeto para ejercer la cobranza.
Si en el edificio existe alguna oficina, la posibilidad de considerar una entrevista personal
para indagar los motivos del atraso en los pagos de los gastos comunes,
no vendría nada mal. Tal vez sea una situación en la que la Junta de
Condominio pudiera intervenir o apoyar al propietario demorado para
ayudar a solventar el problema. Si la entrevista es en la oficina de la
empresa administradora, sería igualmente de gran ayuda que la Junta se
involucre.
Si no existe una oficina de condominio en el edificio, debe evaluarse el hecho de programar una visita al apartamento o inmueble del propietario
con la finalidad de indagar los motivos de su atraso, y que este vecino
demorado sienta que la Junta está pendiente de su caso, y preocupada
por su retraso en los pagos. Es deber de la Junta establecer los
convenios de cancelación de deuda necesarios para el rescate del dinero
que tiene por pagar el condómino.
La Carta de Cobranza
es una herramienta importantísima en la gestión de cobros, puesto que
la misma comunica la inquietud y preocupación de la administración del
condominio por la demora de la deuda del propietario. Su redacción puede
variar dependiendo del grado de morosidad del vecino, la cual puede ir
desde un simple recordatorio de pago hasta un aviso de demanda legal, en
aquellos casos graves de atraso sin señales de pago. La redacción de la
misma debe ser persuasiva, apelando a la conciencia del deudor, de
recordarle la importancia de cumplir con los pagos de condominio (o
gastos comunes); la finalidad de la elaboración y entrega de la misiva
de cobro es lograr que la persona pague los Recibos atrasados; es decir,
que se ponga al día con los pagos.
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