El fondo de reserva en los condominios

BREVE ANÁLISIS DE LO QUE ES EL FONDO DE RESERVA Y OTROS FONDOS UTILIZADOS EN LOS  CONDOMINIOS.

En casi todos los condominios es usual que en los gastos mensuales  se cobren, adicionalmente a los gastos ordinarios del mes, montos destinados a cubrir necesidades actuales o futuras de la comunidad. Estas “cuentas”, son denominadas en la práctica
“fondos”.   Así, tenemos, por ejemplo,  el fondo de prestaciones sociales,el fondo inicial, los fondos de trabajo o para obras en ejecución y el fondo de reserva.

Realmente, en la ley de Propiedad Horizontal no hay ningún artículo que mencione o regule el tratamiento de estos fondos de manera directa; sin embargo, el artículo 18 de esta ley establece que la administración de los condominios corresponde a la Asamblea de Propietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, y siendo la administración una actividad  relacionada directamente con las finanzas y la economía, es lógico concluir que la creación de estos fondos, tengan su fundamento en el contenido de este artículo.
Otro aspecto básico que debemos conocer es la distinción que hay entre cada uno de estos “fondos”:
Fondo de prestaciones sociales: Es la cuenta que se crea para cubrir los pasivos o deberes laborales, los cuales  deben ser pagados a los trabajadores cuando la ley lo exija o cuando finalice la relación laboral. Los montos que deben ser cargados a la comunidad para este fondo, lo determina el número de trabajadores que laboren para el condominio, de conformidad con la LOTTT.
Fondo inicial: Es el que generalmente crea el constructor o promotor del inmueble para comenzar a sufragar los gastos ordinarios del condominio, aunque puede ser creado por la propia comunidad. Es un aporte único y como la palabra lo indica es un pago que se efectúa al inicio de la existencia del condominio, para cubrir los gastos que se efectúen mensualmente. El monto de este aporte inicial debe ser el equivalente a dos ó tres meses del gasto mensual total del condominio.
Fondo de trabajo: es una cuenta que se crea para cubrir contingencias u obras, previamente acordadas por la comunidad; en la generalidad de los casos tienen una finalidad específica. Para la creación de este tipo de fondos es necesario que haya una justificación, es decir un trabajo previsto, que el mismo se haya acordado conforme a la ley; si se trata de una mejora debe contarse con la aprobación de una asamblea con el 75% del acuerdo de los propietarios y en cualquier caso, previamente debe haberse realizado un estudio y solicitado varios presupuestos que a su vez sean evaluados y discutidos por la comunidad de propietarios. El monto de este fondo y la cantidad de aportes, dependerán del trabajo u obra a realizar.
Fondo de reserva: es una cuenta creada para cubrir gastos comunes extraordinarios o eventuales de la comunidad. Como su nombre indica, constituyen las reservas económicas o financieras del condominio. Generalmente se desvirtúa  y  termina siendo utilizado por la administración para cubrir los gastos comunes ordinarios, debido a la morosidad de  algunos propietarios. Esta situación puede traer como consecuencia en la práctica, la eliminación del fondo de reserva. Aun cuando no existe ninguna norma que establezca cuál debe ser el aporte mensual para este fondo, en la práctica es usual establecer un porcentaje equivalente al 10%  de los gastos mensuales totales del condominio.
Cualesquiera de los fondos antes descritos deben ser creados mediante decisión de la asamblea general  de propietarios, y debe indicarse el porcentaje o monto a cobrar para crearlos y en algunos casos, su tiempo de duración y cuantía.
Esta decisión de asamblea puede omitirse si en el Documento de Condominio o en su respectivo Reglamento se contempla la creación de estos fondos.